2017年6月28日，发改委等五部门出台了一份可能影响未来几十年中国楼市走向的文件——《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)。只不过不少人没有意识到这份文件的重要性，可能因为它的名字太没有房地产气息了。这份文件由5家单位联合签署，分别是发改委、住建部、交通运输部、国家铁路局、中国铁路总公司。过往经验告诉我们，当住建部出手的时候，楼市变革往往已经在路上。《指导意见》明确了对城市、郊区铁路的规划、建设、运营、投融资的要求：到2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域(郊)铁路骨干线路要基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈；其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域(郊)铁路规划建设工作。

关注“房事夜话”音频课程的朋友们经常在后台留言问我：这个城市的房子可以买吗?那个城市的房子可以买吗?这些问题很空泛，不好回答。但是，有几个因素是房价涨跌的评判标准，而政策刺激以及交通通达性便是其中两项。京津冀、珠三角和长三角发达城市群的交通一体化进程走得比较超前，城市群内的经济互联、人口互动也做得很好。这一次，《指导意见》重点提到了成渝和长江中游城市圈。也就是说，成都、重庆、武汉、南京、杭州这些二线城市以及周边城市圈，将有望发展成京津冀、珠三角、长三角城市群的状态。

北京、天津因为中国第一个高铁项目——京津城际，早就实现了半小时到达另一个城市的通达性。在深圳上班的人在广州买房很正常，在广州上班的人在佛山买房也不奇怪。昆山开通了一条直通上海虹桥的地铁，跨越上海、昆山朝九晚五上下班也成为可能。所以，城郊铁路的修建也将会给其他城市圈带来更多人口刺激和经济互联。如果这些强二线城市周边能实现1小时通勤，大家可以开始研究附近三四五线城市的楼市了。

下一个天津武清和河北燕郊即将诞生。《指导意见》还提到，新建线路要串联5万人及以上的城镇组团和旅游景点并设站，车站按照功能适应、设施简易、安全便捷的原则尽量设置于城镇中心，增强交通引导和提高客流聚集。列车的设计速度宜为100~160公里/小时，平均站间距原则上不小于3公里。所以，位于城市群周边方圆100-160公里范围内的小城镇，未来都有可能享受距离辐射红利。随着“铁路+地铁”体系的完善，一批中小城市将实现价值跨越——人口涌人，房价上涨，城市规模和档次都会上一个新台阶。比较值得关注的城市包括保定、廊坊、东莞、惠州、中山、江门、嘉兴、南通等。

很多人不喜欢听开发商的故事，希望多听关于买房决策的建议。但是事实上，了解开发商的决策和格局，对买房者判断一处房产值不值得购买有非常大的指导作用。参考2017年上半年中国各城市群房企拿地排行榜分析开发商的动作就是一个例子。从各城市群拿地金额来看，在京津冀一体化、雄安新区等政策红利的支持下，环渤海地区前10强房企拿地总价高达2070亿元，首次超过长三角地区；长三角地区以其较高的成熟度和活跃度紧随其后，其前10强房企的拿地总价为1966亿元；珠三角地区和中西部地区的前10强房企以1203亿元和1186亿元的拿地总价分列第三、第四位。

从城市群拿地情况来看，一二线热点城市溢出效应加速显现，中国前10强房企逐渐将目光投向了热点城市周边的三四线城市，而不是只在一二线城市拿地。环渤海城市群表现最好的是沧州、唐山、菏泽、潍坊，长三角城市群的优秀代表分别是徐州、嘉兴、滁州、阜阳。这不仅仅是因为某一个开发商看好某个城市，而是一批开发商的集体判断。

当房企资本一起涌入某二三四线城市，其带来的楼市规模发展效应不容小觑。这些都是有助于你做出判断的标准。研究这份《指导意见》，不一定是为了买房，你还可以看看城郊铁路概念股。虽然楼市有门槛，但投资机会并不少。大家不要只把目光放在新房开盘价或二手房报价波动这种比较简单的维度。《新闻联播》就曾播出习近平总书记在河北安新主持雄安新区规划建设工作座谈会的画面，可又有多少人注意到，并察觉出这一规划对未来该地区楼市的影响呢?