房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话说出来的那天，房地产市场的走向就彻底变了。这13个字现在已经演变成一个专有名词，叫“房住不炒”，不知道未来会不会被收录到成语词典里。“房住不炒”只是个开端，我预测中国楼市的格局会因为这句话而被重新定义，在方方面面发生变化，大家的心态、预期和出手习惯，也要随之调整。

第一，从政府角度来说，未来的住宅体系和居住政策，都会坚持居住为第一属性，尽量保证人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有产权，这个是政府明确传达出来的意思。住房问题可以给大家解决，但不再保证大家能买到70年居住产权的产权房，这是相比之前最大的变化。实际上，这是一个负责任的政府应该做的工作。之前舆论总是在强调稳定房价、调控房价，保证大家买得起房，这实际上是个误导。在任何一个社会或一个国家，无论其处于何种经济水平，政府都不可能保证每一个人都拥有一套产权100%属于自己的房子。如果始终盯着这个方向，政策制定就会产生偏差，从而积累社会上本不必要的买房预期，最终酝酿出根本解决不了的购房矛盾。

第二，政府提出坚持住房中“住”的属性，而非“房”的属性，这将成为未来中国楼市调控的政策基点。你也会明白为什么这几年政府增加了很多租赁房源的供应，也全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物。政策的着眼点已经彻底改变了。第三，中国房价一直上涨的时代过去了。之前政策朝着最好每个人拥有一套产权房的方向努力，那“买买买”“涨涨涨”自然会变成市场上所有参与者(包括老百姓和开发商)相互作用的结果。供需双方打配合，共同推高房价。出里现在不一样了，房子能住就可以，有没有产权没关系。买得起房子的人还会去买房，但租房子的人也变多了，相当多的房子不会进人流通市场，而是成为长租供应来源。各方面对于买房、卖房的热情会适当降温，开发商的供应也会适当减少，固定投资、基础投资会更理性。未来中国房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进，很可能会进人横盘区间，保持稳定，甚至在个别地区呈现下降局面。

第四，住房制度会越来越向租购并举倾斜。这个趋势在2018年就已经展现出来。租赁需求越来越被重视，解决租赁矛盾的政策越来越多，围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。公中国成功发行了第一单租房信托上市交易。围绕住和租这两件事情，过去的金融开发贷款更多地解决了“住”的金融缺口，以后也一定能在租约层面出现金融创新。不管是银行的长期低息贷款，还是不动产投资信托，这些金融手段会逐渐偏向租赁市场，年轻人在租房时也能因此享受便利。除了金融机构向房地产租赁市场抛出橄榄枝，中央政府和地方政府在税收方面也会更多地提供支持，进一步降低租房负担。

中国以后的房屋租赁市场一定会越来越完善。不过由于中国比较大，各地具体情况不同，所以第五个变化就出现了。围绕租赁的基本住房需求和市场的变化，会首先波及一线城市和二线城市。欠发达的城市或者发展中的弱二线城市、三线城市和四线城市，在新房供应和买房需求还没有满足的情况下，住宅开发和交易的空间依然较大。从全国来看，中国房地产会进人一个区域分化，各地发展阶段不同、发展速度不平衡的状态，一城可能会有一景。租赁市场快速崛起，租赁政策利好较多的情形，更多地会发生在一线城市和二线发达城市。如果城市间的楼市发展不平衡状态进一步深化，就会形成第六个变化：在三四线城市，去库存依然是楼市调控的重点。到2018年下半年，三四线城市的房产开发过剩，楼市风险重新显现。在三四线城市，由于租赁需求不多，租金也比较低，大家更愿意买房而不会选择租房。这些地方的租金上涨基础不够、冲劲也不足。

楼市的主要矛盾依然停留在新房交易领域，不仅租赁的故事不会成为主旋律，二手房交易也还没到火候。第七，中国住房的政策调控和体制改革、金融改革将采取分类实施的策略，政策长期化将成为主流。也就是说，无论是在房地产开发、交易还是持有或租赁等方面，以后的政策调控会偏向长期、稳定、高效，短期政策可能会越来越少出台。有效的长期政策是保证市场持续增长的基础，既有助于满足人民对房屋居住的各种需求，也有助于管理人民对住房的预期。虚敢第八，在中国房地产市场转型的过程中，限价、限售将会成为核心政策。在新的趋势完全确立之前，限价、限售是最有效、最快速的，也是地方政府最容易实施的政策。大家对这些调控政策要做好心理准备，因为它们不会是一个短期政策，维持3~5年是在预期之内的。

第九，从宏观层面来说，中国房地产市场只要进行调控，在短期内房价就不会呈现上涨状态。对开发商、地方政府和买房者来说，这虽然会让人略感难受，但从楼市长期发展转型来看，这是必要的阵痛。最后一点，随着各项制度的完善，100%产权房、共有产权房、租赁房的居住类型划分会越来越细，相关法规也会越来越完善。相关部门最终将出台房地产税政策。房地产税将用来调控住房资源占有不平衡的问题，另外，也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。简单总结一下，未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”，调控政策要保持长效机制，但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”，要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩"，三四线城市“去库存”仍是主要目的，但是要确保房价不崩盘。“有房无产”，指政策能保证大家都有房子住，但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”，房地产税一定会出台，但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾，保持相对的社会公平。

随着未来几年的变化，这些新词会不断地涌现出来。在这样的背景下，无论是开发商，还是买房者，都应该调整心态，因地制宜地调整自己的投资和出手节奏。房地产企业显然应该更快、更强有力地应对这样的变化。一家以住宅为核心产品的房地产企业如果想要转型，必须加大长租房屋的建设和供应，既要接受产品打造能力和财务指标的考验，还要接受管理和运营能力的考验。未来的中国开发商，不仅要有开发房地产的能力，更重要的是还要有运营管理能力和金融财务能力。一家房地产企业的财务模型必须具有竞争性，才能保证其有能力长期获得低利息资金的支持，才能应对住宅领域发生的大量变化，使自己在下一波以租赁为主的市场变化当中，继续保持利润增长，取得成功。营商环境的变化往往孕育着企业评价体系、观察坐标的变化。

中国楼市正在发生巨变，下一步可以把“道德评价”纳人对开发商的评价体系里。谁能带头解决社会矛盾，比如，在租赁市场崛起的过程中充当先行军，提供更舒适的长租房屋，让大家把心思从买房转移到租房上来，谁承担更多的社会责任，谁的“道德分”就更高。这么一来，信誉好、社会责任感强的企业，不仅能得到政府的支持，也能得到受众群体和舆论的支持。最终，中国房地产市场就会形成一个全新的局面。